转载自证券导报

编者按：《证券导报》２００５年１１月７日推出“２００５年岁末海口商业地产大盘点”，备受社会关注，本期刊出下篇，就金贸商圈及海口商业地产投资走向进行评析。

　　２００５年岁末：海口商业地产大盘点

　　●２００５年最大的务实概念之作无疑是国际商业巨头“沃尔玛”和“家乐福”的引进，“宜欣广场”和“南亚广场”借助国际商业品牌进驻经营做概念，成了带动商业房产销售的赢家。

　　“金贸商圈”未炼就金身

　　金贸区高层和小高层住宅、写字楼鳞次栉比，人口不可谓不多，但一直以来很多商家抱怨为什么规模稍大一点的商业形式就很难存活？从“好美佳”倒闭到“广百”的苦苦支撑，从“天茂百货”门庭冷落到“风华时代”靠不停更迭概念寻求生机，问题出在哪里？

　　一、严格地说国贸现在还不是真正意义的商圈，而且在未来短期内形成真正意义的商圈也很难，尽管已经具备了雏形。如今的国贸更多地是商务办公场所和住宅，仅有的商业建筑也大多都是底商。从商业地貌上讲，国贸的核心区域被玉沙路和国贸路呈十字切割，所有商业仅仅是布局在街道两边，“圈”在哪里？谁也不曾看见，街道两旁密集的住宅和办公建筑群恰恰就成就了区域商业拓展的绝缘带。经济文化核心部位没有形成“辐射源”，也就失去了商圈的形成基础。核心区被林立的写字楼和住宅所占据导致没有了商业升级的空间，这使人们看到“中央商务区”定位与“商业区”发展在土地资源上面对面的直接冲突。

　　宜欣广场的建造开辟了一条靠区域边缘商业寻求拓展的路线，但国贸的中心区域没有形成真正大商圈，而靠边缘地带的商业生地寻求突破又何其之难。高风险的存在，也正是位置相对“宜欣”稍好，但性质相同、围墙做好两年而长期不见声色的“溯源地产”在观望的原因。穷则思变，“宜欣”大力引进法国“家乐福”成功之后，一时间国际大型商业企业招商成了海口区域边缘商业的救命稻草，包括“家乐福”、“沃尔玛”在内的国际企业成了时代宠儿，可惜各种商业素质上的高要求，导致大多数新建商业项目最终只能望洋兴叹。

　　国贸商业升级希望在玉沙村的城市改造进度。“沃尔玛”在海口曾“折腾”了好几次选址方案，历经数年，从秀英港走到海秀西路７１号终于落定尘埃，然而鲜为人知的是其真正心仪的地方却是玉沙村，可是最终不堪忍受海口旧城改造的“大决心，小步伐”而放弃。众所周知的原因，玉沙路的翻新也并没有带动整个地带的变迁进程，鸡犬相闻的状况仍然是金贸区旧城改造的痼疾。可以说玉沙村旧貌不除，国贸的“核心区域”就没有足够商业升级的空间，真正意义的商圈就很难形成。

　　二、从路网结构上分析，整个区域西部完全被漫长的龙昆沟阻隔，甚至国贸的国贸大道成为了丁字路。在千米鸿沟面前，国贸向东直接通向海口中心区的只有滨海路、龙华路、海秀路三个路口，位处中间的龙华路的在龙昆沟上更是一座通行量很小，负载量极大的沟桥连通，桥两头都是城市车流干道，行人交通极其不便。南部和海秀路的连通也极不到位，从国贸到秀英只能绕行龙华路，否则就要走世贸和秀英村的一条崎岖不平“村级公路”。也许规划局早就看到了这一点，设计出了截断“华侨中学”造出通途的规划思路，但规划一出台立即遭到大量群众的口诛笔伐，原因是社会对百年名校怜爱有加。规划搁浅至今。

　　国贸至今没有拥有全开放的交通体系，车流倒也罢了，在人流交通组织上呈半封闭状态，致使国贸商业发展条件比较闭塞，这都影响了国贸商圈的形成。

三、从业态特征上讲，国贸商业缺乏活力因子。仅有几间中高档商业物业支撑的统一经营管理模式，经营业态和业主几乎经久不变，商业形式固化而缺乏新鲜因素，没有吸引行人游逛购物的直接魅力，而玉沙路北段商业形式简陋堪比道客村，更不堪重任。到了金龙路，这种状况展示到了极至，规划到位的美食一条街尽管生意红火，但单一的餐饮业态对商圈形成的没有太大支持作用，只能算一种功能型商业街道。相比老市区商圈的解放西路，尽管物业和商品的档次不高，但得益于散铺的灵活多变、业态的布局丰富，往往能在第一时间展现时代商品特征，特别能吸引年轻人的注目，自然游逛购物的行人如织。商品种类丰富、经营形势灵活多变是一个商圈表现的基本外在特征，在国贸就很缺乏。

　　就当前形势来看，国贸区域的“复兴城”同其它“第一ＭＡＬＬ”、“三叶数码城”、“亚豪广场”、“家天下”等几个项目一样，尽管个体上都颇具规模，但作为几个孤立的边缘商业网点，在短时期内都只能是大商圈边缘区域的几株盆景，运作难度不小。然而未来海口商业开拓发展的重任和希望也在它们身上，这些网点的发展壮大将直接刷新海口的商业版图。

　　海口商业地产投资的近期走向

　　既然商业地产是房地产行业的一部分，它的发展在某些特定时期整体上受大市影响。纵观全国房产市场背景，２００５年是中国房产市场命途多舛的年份，由于局部开发过热、房价猛涨，“国八条”、“七部委八条”相继出台，直接对房产交易过程进行限制，政策在大方向上是限制局部城市的炒房现象，实际上以直接限制交易过程为手段来实现目的本身，在遏制投资型炒房数量和房价涨幅程度的同时，也打破了往日市场平稳局面，２００５年第一季度的红火局面嘎然而止，迅速在全国形成了此番持续时间长、波及范围大的“市场多方观望”局面。

　　如果说在海南买住宅的人们已经相当成熟甚至专业了的话，而对商业地产的认识程度、对投资价值的判断能力上显得幼稚、盲动，不懂得如何判断商业房产的实际现时价值和未来成长潜力，开发商炒作几个概念，杜撰几个系列广告就能轻松套现，投资不谨慎直接导致日后经营状况听天由命。

　　２００５年的海口商业地产面世呈放量态势，而且后续资源充足，一些规划中颇有规模的商业项目整装待发。地处城市商业边缘地带和地处城市商业生地的项目不约而同地在拼命挖掘商业概念，全然不顾有没有实际意义，于是开发商把２００５年变成海口商业地产的“概念年”，概念也有务实和务虚之分，只是务实概念的发掘实在不是一件容易的事情，务虚的概念更多只是炒作，到头来图有虚名。２００５年最大的务实概念之作无疑是国际商业巨头“沃尔玛”和“家乐福”的引进，“宜欣广场”和“南亚广场”借助国际商业品牌进驻经营做概念，成了带动商业房产销售的赢家，显然比一些项目盲目引用或杜撰名词概念要实在多了。可以预言２００６年的商业项目市场竞争局面将日趋激烈、异彩纷呈。在城市经济总量有限、居民人均ＧＤＰ指数不高、市场供应放量的局势下做项目只有坚持创新意识，独辟蹊径才能立足不败之地。